Le portage immobilier est une vente provisoire où le propriétaire habite le bien en tant que locataire et a le droit de racheter le bien lorsqu’il en a les moyens.

Portage immobilier dans sa généralité

Dans le cas d’un portage immobilier, l’objectif est de permettre au débiteur de vendre son bien en attendant que la situation s’améliore afin d’éviter la saisie. Selon le Code civil français (article 1659 et suivants), il s’agit d’une vente avec option de rachat. Dans ce contrat, le vendeur du bien (maison, appartement, etc.) se réserve le droit de reprendre le bien en échange du remboursement par le vendeur des fonds perçus lors de la vente.

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Comment se fait la reprise du bien ?

En pratique, le transfert de propriété s’accompagne d’une option d’achat du bien à un prix fixé à l’avance. Si l’option est levée, le propriétaire initial achète le bien au prix de vente et paie les frais de notaire et la rémunération de la société qui a organisé la transaction. Le contrat d’option d’achat expire lorsque l’option est exercée ou à la fin de la période d’option (5 ans).

Au début de la transaction, le bien est vendu avec une décote de 20 à 30 % par rapport au prix du marché. Le bien est ensuite loué au propriétaire, généralement en tant que LMNP (Locatif Meublé Non Professionnel). Le loyer est calculé sur la base de la valeur marchande du bien. Le cas échéant, plusieurs acquéreurs peuvent acheter le même bien. Dans ce cas, chaque acquéreur perçoit un loyer proportionnel au montant investi. Au terme de la période de cession (5 ans, renouvelable une fois), le propriétaire peut racheter le bien à un prix garanti, indépendant des fluctuations du marché. Ce prix correspond au prix de vente initial. Si le propriétaire n’exerce pas la clause de rachat, le bien lui revient.

Les quatre étapes de la détermination du transfert de propriété

1. Le bien est vendu à un investisseur qui peut choisir de l’acheter. Utiliser le bien pour financer une activité sans passer par la banque, ou le vendre purement et simplement, par exemple sous la forme d’une rente.
2. La somme versée peut servir à rembourser des dettes ou à financer des projets pour rétablir l’équilibre financier. Toutes les procédures judiciaires sont suspendues. Le bien est transféré durant une période, qui est généralement de cinq ans.
3. Vous devenez locataire du bien et payez un loyer mensuel à l’investisseur. Vous conservez le droit d’utiliser le bien et de mener une vie normale.
4. À tout moment pendant la période de transfert, vous pouvez exercer votre droit de rachat ou vendre le bien à un tiers (comme dans le cas d’une vente normale). Le prix de rachat est fixé dès le départ et l’investisseur ne réalise aucun bénéfice.

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